2 op 5 kantoren nog niet klaar voor 2023

Op 1 januari 2023 moeten alle gebouwen die, volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), voor meer dan 50% uit een kantoorfunctie bestaan een Energie-Index hebben van maximaal 1,3; dit komt overeen met label C. Voldoet het pand dan niet aan deze eis, dan mag het niet meer als kantoor gebruikt worden. Monumenten zijn uitgezonderd, net als panden die gesloopt of getransformeerd worden. Tot recent was weinig bekend over de staat van de kantoorgebouwen in Nederland in relatie tot het energielabel. Daarmee is ook onduidelijk welke verduurzamingsopgave er ligt.

Biseps-project
De gemeente Breda participeert in het Biseps-project, een samenwerkingsverband tussen regio’s in Nederland, België, Frankrijk en Groot-Brittannië. Doel van het project is om de verduurzaming van bedrijventerreinen te stimuleren, door het uitvoeren van praktische pilots en het ontwikkelen van eenvoudige tools om deze verduurzaming te faciliteren. Het project wordt door de Europese Unie gesubsidieerd.

De gemeente Breda heeft Taskforce Label A gevraagd om de energietransitie van bedrijventerrein 3BO op gang te brengen. Taskforce Label A is een samenwerkingsverband tussen energie-adviesbureau BOnDS en Bureau van Miert. De eerste stap was de huidige staat van de duurzaamheid op het terrein in kaart brengen. Daarbij bleek al snel dat over de gebouwen weinig bekend was, omdat maar één op de zeven gebouwen in Breda een energielabel heeft. Landelijk is dit één op de acht.

Benchmarking tool
Daarom is met onze gezamenlijke kennis van vastgoed, BAG en energielabels een eenvoudige tool ontwikkeld. Die tool benchmarkt een utiliteitsgebouw zonder energielabel aan alle vergelijkbare utiliteitsgebouwen in heel Nederland, die op dit moment een energielabel hebben. Benchmarking wordt gedaan op basis van gebruiksfunctie, oppervlak en bouwjaar. De tool kan gebruikt worden voor individuele gebouwen, maar ook voor hele bedrijventerrein en steden.

De benchmarking is voor de gemeente Breda uitgevoerd voor alle utiliteitsgebouwen in gemeente. Dat waren naast kantoren ook winkels, sportaccommodaties en scholen. Dit leverde een schat aan informatie op over de duurzaamheid van het Bredase vastgoed. Denk daarbij aan de aantallen A, B, C, enz -labels per gebruiksfunctie. Ook zijn de bijbehorende oppervlaktes nu bekend, wat een beeld geeft van de verduurzamingsopgave. Een raming van de bijbehorende kosten wordt nog gemaakt.

Kaart met gekleurde gebouwen
Aansluitend is een kaart gemaakt waarbij voor de hele stad in een oogopslag te zien is hoe het gebouwenbestand er uit ziet. De gebouwen zijn op de kaart ingekleurd met de kleur van het energielabel, dat vergelijkbare gebouwen gemiddeld hebben. De beschikbare gegevens over de energielabels worden ook gekoppeld aan data over leegstand. Zo krijgt de gemeente een goed beeld over de stand van het vastgoed in de stad.

88% zonder label
Deze benchmark is nu ook gemaakt voor alle gebouwen in Nederland met enkel een kantoorfunctie. Gebouwen die naast de kantoorfunctie een andere functie hebben, zijn buiten beschouwing gelaten. Er zijn in totaal 87.000 kantoorgebouwen onderzocht met een totaal gebruiksoppervlak (GO) van 65 miljoen m2. Hiervan hebben er ruim 10.000 een energielabel. Dat wil zeggen dat 77.000 van deze kantoren op dit moment geen label heeft en dat is 88%.

Deze 77.000 kantoren zijn gebenchmarkt aan de 10.000 al afgegeven labels. Dan blijkt dat 50.000 kantoren (labels uit de benchmark plus de reeds afgegeven labels) nu label A, B of C hebben. Van de overig 37.000 kantoren die een lager label hebben, zijn er naar verwachting 16.000 (18%) met een G-label. Als echter naar gebruiksoppervlak gekeken wordt ontstaat een ander beeld, namelijk dat 28% van het oppervlak aan kantoren gelabeld is.

Groen label: 61%
Verder heeft in totaal 61% van het kantooroppervlak een groen label (A, B of C). De relatie tussen energielabel en bouwjaar ligt voor de hand. Dit wordt door de benchmark bevestigd, want van de panden van voor 1975 voldoet tenminste 65% niet aan de label C-eis. In de periode 1975-1988 is dat ongeveer 50%. Panden van na 2013 hebben vrijwel allemaal een groen label. In Nederland is er naar verwachting 25 miljoen m2 gebruiksoppervlak dat niet tenminste label C heeft en dus nog voor 2023 verduurzaamd moet worden. Dit zijn 37.000 kantoren.

Met name kantoren met label F of G moeten ingrijpend verduurzaam worden om label C te halen. Dat betreft 21.000 panden (12,5 miljoen m2 GO). Dit zijn veelal relatief kleinere, oudere kantoorpanden. Dit zijn enkel nog de kantoren die 100% de kantoorfunctie hebben. De werkelijke opgave is nog groter, want alle gebouwen die voor 50% of meer uit kantoorfunctie bestaan moeten in 2023 label C zijn. De benchmark heeft ook nog andere opvallende feiten aan het licht gebracht. Zo komt een label G vaker voor dan label B. Verder valt op dat de meeste van de onderzochte gebouwen, namelijk 30.000 stuks, stammen uit de periode 1992-2012.

Zorgwekkend beeld
Kijkend naar de periode tot 2023 ontstaat een zorgwekkend beeld. Een grote meerderheid van de kantoorpanden heeft nog geen energielabel. En er ligt een groot oppervlak aan kantoren wat de komende 5 jaar tot een groen energielabel verduurzaamd moet worden. De panden met D of E label zullen met wat kleinere ingrepen genoeg progressie maken om C te worden. Denk daarbij aan verlichting en PV-panelen, maar ook aan duurzame vervangingen van bestaande installaties, die in het kader van de onderhoudsplanning toch al voorzien waren.

Bij gebouwen met een F of G label moet er veel meer gebeuren en zal in de meeste gevallen ook de gebouwschil aangepakt moeten worden. De vraag die opdoemt is of er genoeg capaciteit bij de EPA-U adviseurs (energielabelaars), installateurs en aannemers is om de klus tijdig te klaren. Het antwoord is vrijwel zeker NEE. Banken zijn inmiddels begonnen met eisen te stellen bij de (her)financiering van kantoorpanden. Wie een kantoor met een slecht label wil kopen, kan lastig geld lenen. Het gevolg is dat panden zonder A, B of C-label in rap tempo minder waard gaan worden. Dus hoewel 2023 nog ver weg lijkt, is het advies aan kantooreigenaren: ga morgen op zoek naar een goede EPA-U adviseur.